Las cooperativas, el modelo alternativo a comprar o alquilar que busca asentarse en España

Las cooperativas de derecho de uso, un modelo a medio camino entre la compra y el alquiler, se posicionan como una solución emergente ante la crisis de vivienda en España. Aunque aún están lejos de ciudades como Viena o Copenhague, donde este tipo de iniciativas contribuyen a reducir los precios del mercado inmobiliario, su crecimiento en los próximos años se proyecta con fuerza.

Si bien este modelo no surge como una respuesta directa a la crisis, su protagonismo ha aumentado recientemente. Colectivos como Entrepatios y Sostre Cívic buscan expandir su impacto, con el objetivo de construir 2.000 viviendas en los próximos dos años.

 COMBINACIÓN DE COMPRA Y ALQUILER

Según José Téllez, miembro de comunicación de la cooperativa catalana Sostre Cívic, y Nacho García Pedraza, de la madrileña Entrepatios, este modelo combina las ventajas de la compra y el alquiler. "Los contratos son indefinidos, como en la compra, pero las cuotas mensuales son inferiores a las del mercado, como en el alquiler", explican.

Los residentes de estas viviendas son propietarios de la cooperativa, que es la titular de los inmuebles y se establece con una duración indefinida. Este modelo no permite transformar las viviendas en propiedad privada ni busca obtener beneficios, asegurando así su vocación social y sin ánimo de lucro.

Téllez y García Pedraza defienden la viabilidad de este modelo a gran escala. Sin embargo, para que su impacto sea significativo, el porcentaje de vivienda cooperativa en España debería aumentar, siguiendo el ejemplo de Viena y Copenhague, donde el parque público supera el 30 % del total.

CRECIMIENTO DE LOS PROYECTOS COOPERATIVOS

Actualmente, Sostre Cívic cuenta con 14 proyectos finalizados en los que viven 190 familias, pero su previsión para 2027 es alcanzar 506 familias y 22 proyectos. En Cataluña, existen 67 edificios de vivienda cooperativa, con 1.190 viviendas, aunque 37 proyectos aún están en fase de promoción y suman 783 viviendas más.

Por su parte, Entrepatios ya ha completado dos proyectos y trabaja en la adquisición de suelo para un tercer proyecto en la Comunidad de Madrid. Su objetivo es consolidar este modelo como una opción viable dentro del mercado de la vivienda.

FINANCIACIÓN: EL GRAN DESAFÍO

A pesar del crecimiento, estas cooperativas están lejos de los más de 10.000 proyectos existentes en Dinamarca. La mayor dificultad sigue siendo la inversión inicial, aunque su coste es menor que la entrada de una vivienda en propiedad.

Téllez destaca que, en otros países, las administraciones facilitan la cesión de suelo público para fomentar estos proyectos. En España, el apoyo se ha manifestado a través de créditos blandos del Instituto Catalán de Finanzas y un préstamo de 31 millones de euros del Council of Europe Development Bank.

Sin embargo, Téllez insiste en la necesidad de un marco regulatorio claro, un apoyo financiero estructurado y beneficios fiscales que permitan consolidar estas cooperativas. "Si estas medidas se combinan, las cooperativas pueden gestionar un porcentaje significativo del parque de vivienda, como complemento al alquiler y la compra tradicional", subraya.

IMPACTO EN LA CRISIS HABITACIONAL

Para Nacho García Pedraza, inquilino de un proyecto de Entrepatios en Madrid, este modelo tiene una ventaja clave: evita la especulación y ayuda a reducir la emergencia habitacional.

No obstante, García Pedraza reconoce que, en Madrid, estos proyectos han salido adelante con mínimo apoyo institucional, lo que ha llevado a que, en muchos casos, sean asumidos por un perfil más sénior. Pese a ello, el objetivo sigue siendo llegar a 2.000 nuevas viviendas en toda España en los próximos dos años.

"La clave está en el apoyo público: facilitar la concesión de suelo, ofrecer subvenciones y reducir impuestos. Actualmente, como no hay un marco regulador específico, las instituciones no saben si clasificarnos como alquiler o como venta, lo que nos obliga a enfrentar los problemas de ambos modelos", advierte García Pedraza.

EL MODELO DE VIENA Y COPENHAGUE

En Viena, existen 211.000 viviendas bajo este modelo. Según el ayuntamiento vienés, estas promociones son desarrolladas por cooperativas de construcción sin ánimo de lucro, y los inquilinos acceden a ellas a través de un pago inicial que financia parte de la obra.

"El importe de la contribución varía según la superficie, antigüedad y ubicación del piso. Al abandonar la vivienda, el inquilino recibe de vuelta gran parte de su inversión", explica el consistorio.

Téllez destaca que este sistema requiere un compromiso comunitario. "Las decisiones son tomadas por los socios, incluyendo el sistema de cuotas y la rehabilitación de los edificios. Además, muchas instalaciones son compartidas, como el internet o la electricidad, lo que permite ahorrar costes mensuales".

Este modelo, ya consolidado en otros países, se perfila como una alternativa real y sostenible para el mercado de la vivienda en España. Sin embargo, su expansión dependerá del apoyo institucional, la regulación adecuada y una política de financiación clara que impulse su crecimiento en los próximos años.