¿Puede la comunidad prohibir a un vecino moroso usar la piscina?
Un abogado en TikTok, con casi un millón de visualizaciones, explica la clave legal que muchos desconocen
Penélope O. Álvarez | Mallorca, 16 de Septiembre de 2025 | 01:00h
Cada verano, con la llegada del calor, surge la misma pregunta en muchas comunidades de vecinos: ¿se le puede prohibir a un propietario moroso bañarse en la piscina comunitaria? El debate ha saltado de las juntas de vecinos a las redes sociales y ahora genera furor en TikTok, donde el abogado Xavi Abat (@xavi_abat) —conocido como #elabogadodetiktok— ha conseguido viralizar el tema con un vídeo que ya roza el millón de visualizaciones, además de acumular más de 10.000 “me gusta” y 500 comentarios.
Con 2 millones de seguidores y más de 38 millones de “likes” en su perfil, Abat se ha consolidado como uno de los divulgadores legales más influyentes de España. En este vídeo explica con claridad cómo ha cambiado la normativa en los últimos años y qué margen tienen las comunidades de propietarios para actuar contra los morosos.
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EL SUPREMO LO PROHIBIÓ EN 2013
La primera respuesta clara vino del Tribunal Supremo en su sentencia del 13 de mayo de 2013 (RJ 2013/3440). En ella, el alto tribunal estableció que el derecho al uso de los elementos comunes es inseparable de la propiedad, lo que impedía a las comunidades prohibir el acceso a instalaciones como la piscina, aunque existieran deudas en las cuotas. En la práctica, el mensaje era contundente: no se podía sancionar a los morosos privándoles de la piscina.
Sin embargo, con la entrada en vigor de la Ley 10/2022, se reformó el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, introduciendo la posibilidad de que las comunidades aprueben medidas disuasorias contra la morosidad. Entre ellas, destaca la privación temporal del uso de instalaciones no esenciales como la piscina, el gimnasio o la pista de pádel. Eso sí, la ley establece limitaciones:
- La medida debe ser proporcional.
- No puede aplicarse de forma retroactiva.
- No puede afectar a la habitabilidad básica de la vivienda (agua, luz, acceso al ascensor, etc.).
LOS JUECES YA SE HAN PRONUNCIADO
Aunque el Supremo no ha fijado doctrina definitiva tras esta reforma, varias audiencias provinciales han dado luz verde a estas sanciones en algunos casos:
- Audiencia Provincial de Valencia (13/05/2016): permitió prohibir la piscina a los morosos, al considerarla un servicio recreativo y no esencial.
- Audiencia Provincial de Alicante (14/02/2014): lo avaló siempre que la medida estuviera prevista en los estatutos comunitarios.
La validez de estas sanciones depende de que la comunidad lo haya incluido en sus estatutos y que la medida se apruebe conforme a la ley, preferiblemente con inscripción en el Registro de la Propiedad. En esos casos, los jueces tienden a validarlo. Hoy, lo que antes era un “no rotundo” del Supremo, se ha convertido en un “depende de cómo lo hagas”.
UN DEBATE QUE SIGUE ABIERTO
El trasfondo del asunto no es solo legal, sino también económico. Según el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, la morosidad en comunidades supera los 1.600 millones de euros anuales en España, una parte de ellos vinculados al mantenimiento de piscinas y otras instalaciones comunes.
Por eso, el debate no deja de crecer: ¿es justo que quienes no pagan disfruten de la piscina igual que los vecinos cumplidores? La respuesta ya no es un “sí o no”, sino que dependerá de cómo se gestionen los estatutos comunitarios y de lo que digan los tribunales en los próximos años.
