¿Tienes goteras o humedades en casa? Quizá no seas tú quien deba pagar la reparación
La Ley de Propiedad Horizontal aclara qué reparaciones corresponden al propietario y cuáles a la comunidad
Alicia D. Romero | Mallorca, 05 de Septiembre de 2025 | 13:25h
Septiembre suele llegar con el bolsillo resentido. Después de un verano de salidas, planes y gastos extra —aunque no siempre se trate de viajes largos—, la vuelta a la rutina implica ajustar cuentas y recortar en lo posible. Pero hay imprevistos que no entienden de calendarios, y uno de los más frecuentes en comunidades de vecinos son las goteras y las filtraciones de agua. ¿Quién debe hacerse cargo del coste de la reparación: el propietario o la comunidad?
La respuesta está en la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio), publicada en el Boletín Oficial del Estado. El artículo 10.1 deja claro que la comunidad está obligada a mantener el edificio en condiciones de habitabilidad y estanqueidad. Eso incluye asumir los trabajos necesarios para conservar el inmueble, sin necesidad de que la junta de propietarios lo apruebe de forma expresa.
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El administrador de fincas Álex Nasu, muy activo en redes sociales, lo resume con un ejemplo claro en un vídeo de TikTok: "¿Puedo reclamar a la comunidad que me arregle la gotera sobre mi plaza de garaje? Sí, claro que lo puedes reclamar", afirma.
LOS GARAJES TAMBIÉN ESTÁN INCLUIDOS
Uno de los puntos que más dudas genera es el de los garajes. ¿Forman parte del inmueble a efectos de la ley? La respuesta es afirmativa. "El inmueble son todas las unidades que lo integran. No son solo los pisos, también las plazas de garaje", explica Nasu.
De este modo, si aparece una filtración de agua en una plaza de garaje, la comunidad debe asumir los costes de reparación, siempre que se trate de un problema estructural.
EL DEBATE SOBRE LAS TERRAZAS DE USO PRIVATIVO
Otro caso habitual de conflicto son las terrazas de uso exclusivo de un propietario. Algunas comunidades intentan eximirse de responsabilidad alegando que, al ser de uso privativo, corresponde al dueño pagar las reparaciones. Pero no siempre es así. "¿Puede la comunidad negarse a pagar unas filtraciones solo porque la terraza es de uso privativo? No, este es un error que suele ocurrir en muchas comunidades", advierte el administrador.
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La clave está en distinguir entre el uso privativo y la naturaleza de los elementos constructivos. Si la filtración procede de la impermeabilización situada bajo el pavimento o del forjado, hablamos de elementos comunes por naturaleza, y en ese caso el gasto corresponde a la comunidad.
CUÁNDO DEBE PAGAR EL PROPIETARIO
Existen, no obstante, situaciones en las que el propietario sí puede ser el responsable del gasto. Por ejemplo, cuando los estatutos de la comunidad lo estipulan de forma explícita, o en los casos en los que la gotera se debe a negligencia del dueño de la vivienda. Son escenarios menos habituales, pero conviene revisar siempre la normativa interna de la finca antes de reclamar.
Las goteras y filtraciones se encuentran entre las averías más problemáticas en las comunidades de vecinos. No solo porque generan humedad y deterioro, sino porque con frecuencia afectan a varias viviendas a la vez, lo que complica aún más la coordinación de las reparaciones.
De ahí la importancia de conocer lo que establece la ley: en la mayoría de casos, la comunidad está obligada a cubrir los gastos, y el propietario afectado tiene derecho a exigir la reparación.
